Ley de Propiedad horizontal (19.537)
Regula la copropiedad, diferenciando dos tipos de condominios; tipo A, es el Que distribuye la proporcionalidad de los derechos en los bienes comunes de acuerdo al valor de la unidad adquirida; tipo B, es el condominio que permite además de adquirir la unidad de un modo singular, el terreno común se distribuye por el numero de copropietarios y no por el monto o precio de lo adquirido.
Objetivos De La Ley
La Ley 19.537, de 16 de diciembre del año 1997, vino a complementar una serie de vacíos que existían y a hacerse cargo de una nueva realidad en materia inmobiliaria. Asimismo, pretendió refundir en un solo texto las normas que se encontraban dispersas en diversos cuerpos legales.
La Ley 19.537 cambió significativamente el antiguo régimen establecido en la denominada Ley de Pisos y Departamentos, contenida en el Título V del Decreto Supremo 880 de 16 de mayo de 1963, que fija el texto definitivo de la Ley 6.071.
Si bien todos admiten que la Ley 6071 era un excelente instrumento legal, la realidad era muy distinta a la del año en que se publicó, 1937. Parte de ella, luego, quedó reproducida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en otros textos. Asimismo, existía un Reglamento de Edificios y normas de competencia y procedimiento, por ejemplo, contenidos en distintos textos.
Existían, pues, comprensibles problemas de conocimiento e interpretación de la ley para quienes vivían en condominios y que constituyen hoy una proporción muy importante de la población en las grandes ciudades.
Podemos decir, entonces, que un primer gran objetivo general fue reunir en un solo cuerpo lo relativo a la Copropiedad Inmobiliaria, sustituyendo la legislación anterior.
Sin embargo, aproximándonos al estudio de la misma, podemos advertir otros objetivos o propósitos particulares de esta legislación. Trataremos de clasificarlos.
a) Así, el primer objetivo de la Ley 19.537 fue hacer más flexible el régimen de administración que hasta entonces existía.
Este fue un objetivo muy importante, puesto que la mayor crítica que se hacía a la legislación anterior era que se trataba de un régimen poco flexible, adecuado a cuando nacieron las propiedades afectas a esa misma normativa - como vimos, la Ley 6.071, de 1937, - y que eran pequeños edificios habitacionales, a veces de tres o cuatro pisos, pocos de los cuales contaban con algún local comercial en sus bajos. Sin embargo, con el transcurso del tiempo, el régimen fue ampliándose y extendiéndose a nuevos tipos de propiedades, oficinas, locales, sitios industriales, etc., y al mismo tiempo adquirieron volúmenes muy grandes, porque bajo la base de tener un terreno común se estaban construyendo grandes condominios, que constituían casi pequeñas ciudades. Por lo dicho, la administración de esos condominios era algo sumamente complejo, que escapaba a la posibilidad real de administrarlos, por lo que uno de los objetivos de la Ley 19.537 fue flexibilizar el régimen de administración.
Por lo que respecta a la flexibilización del régimen administrativo, la misma Ley contiene disposiciones que aspiran a cumplir este propósito:
a.1) Así, pues, como existen en la actualidad condominios de grandes proporciones, de una gran cantidad de unidades o departamentos y que son inmanejables por una sola administración, se permite la sub-administración. (artículo 25 de la Ley)
Entonces, dentro de la normativa de la ley, la sub-administración es una novedosa posibilidad y permite que, aun cuando jurídicamente exista un condominio, puedan existir muchas sub-administraciones, naturalmente que con una coordinación general. Con eso se pretende solucionar el problema de manejo de condominios cada vez más extensos, como son los que observamos en la actualidad
Pero también tenemos el caso inverso: existen con frecuencia condominios o propiedades afectas a la Ley de Pisos que son muy pequeñas y que les resulta difícil tener una administración eficiente porque no cuentan con la capacidad para pagar un administrador adecuado. Ahí, entonces, la ley contempla el sistema de las administraciones conjuntas de varios edificios que estén en la misma calle, en manzanas contiguas, etc. Esta posibilidad se consulta en el artículo 26 de la Ley.
a.2) Asimismo, dentro del principio de flexibilizar el régimen de administración encontramos lo relacionado con el pago de los gastos comunes.
Así, bajo la legislación anterior, y especialmente por la interpretaciones que de ella hicieron algunas autoridades administrativas, se estimó que el condominio era una sola entidad y que, en realidad, cada copropietario tenía que contribuir a todos los gastos del condominio en la proporción que indicara el Reglamento de Copropiedad. Esto provocaba grandes conflictos porque, los locales comerciales de un primer piso, por ejemplo, a veces carecían de calefacción, de ascensores u otros servicios, debiendo contribuir, igualmente, a gastos cuya ventaja no aprovechaban. Este problema se fue agudizando cuando empezaron a existir varios condominios en un mismo terreno; es decir, en un condominio había una placa de locales comerciales y otra torre de departamentos o de oficinas.
Tal era el caso, por ejemplo, del edificio Euro-Centro en la esquina de Moneda con el Paseo Ahumada, en la ciudad de Santiago, donde existe una torre de oficinas que tiene sus ingresos por la calle Moneda, perfectamente individualizada e independiente, y existe la placa comercial de varios subterráneos por el Paseo Ahumada, con locales comerciales, escaleras mecánicas, un sistema especial de iluminación, guardias, etc.
Entonces, dentro de la legislación anterior, se producía un problema porque la cuota era sobre los gastos del edificio considerado en su totalidad.
En la Ley 19.537, en cambio, se establece la posibilidad de sectorizar los condominios, lo que parece más equitativo.
Es decir, si un sector tiene servicios propios que no aprovechan a otro sector, como en el caso del ejemplo, la placa comercial del edificio Euro Centro, entonces todos los gastos de la placa comercial se distribuirán entre los dueños o arrendatarios de las unidades de dicha placa, los de las oficinas, todos los ascensores y demás gastos de la torre de oficinas y, naturalmente, habrá ciertos gastos comunes a ambos sectores, porque se trata de un solo condominio, pudiendo existir, quizá, una administración común, arreglos de la techumbre, etc.
Así, el principio de la sectorización del gasto resulta ser un elemento novedoso y positivo, a la vez que parece más equitativo. Incluso podrá ser materia de acuerdo en la asamblea de copropietarios de los condominios actualmente existentes, poniendo fin a graves conflictos que suscitaba tanto la legislación anterior cuanto los reglamentos de copropiedad anteriores.
La Ley 19.537 consulta esta novedad en el inciso tercero del artículo 4.
b) El segundo objetivo que se ha señalado es robustecer el principio de autonomía de la voluntad.
La Ley contiene muchas disposiciones que enfatizan la libertad de los copropietarios para reunirse en asambleas y darse el régimen que mejor parezca a sus intereses, cumpliendo, eso sí, con un marco de legalidad básico. La legislación anterior abundaba en reglamentaciones que impedían la expresión de esta voluntad.
El artículo 17 de la Ley es enfático al respecto: "Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea".
c) La propia evolución que se dio en el sistema de construcción y de aprovechamiento de los espacios y de los terrenos, un tercer objetivo fue la creación de diversos tipos de condominios: los que han sido caracterizados como condominios de Tipo A y de Tipo B, sobre los cuales nos referiremos, luego.
d) El cuarto objetivo fue facilitar la administración de las viviendas sociales. También se contempla las posibilidades de recursos que puedan destinar el Estado, los gobiernos regionales y las municipalidades para ir en ayuda de las poblaciones, que no tiene pavimentación o servicios adecuados, y que, por estar caracterizados como bienes comunes, por no existir una ley que lo permitiera, no podían ser objeto de inversiones por parte de los organismos públicos.
La organización del condominio tiene una base fundamental:
Un grupo de vecinos convencidos de que es posible construir un mejor barrio entre todos.
La Ley de Copropiedad propone tres instancias para administrar el condominio:
• Asamblea de Copropietarios: son las reuniones donde asisten todos los vecinos para tomar decisiones importantes sobre el condominio. Los acuerdos se toman por votación.
• Comité de Administración: es un grupo de copropietarios que dirigen las reuniones y representan a la Asamblea para la administración del condominio. Deben implementar los acuerdos y las disposiciones del Reglamento de Copropiedad.
• Administrador: su misión es cuidar los bienes comunes, citar a asamblea y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad. Esta función la puede cumplir el presidente del Comité de Administración.
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Daniel Cabezas Monsalves
Ingeniero Geomensor
